南邵项目工作计划

项目前期筹备（前置锚定）

前期定位调研

• 商圈/地下客流画像
  • 覆盖客群类型
    • 周边写字楼白领（午市、下午茶）
    • 周边居民区家庭（晚市、周末）
    • 地下交通换乘客群（早市、快餐、饮品）
  • 客群消费能力/偏好
• 业态组合规划
  • 2645㎡面积分配比例
    • 主力店（200-300㎡，例如：自助、零点，融合菜）
    • 次主力店（2000㎡，例如：奶茶，咖啡，甜食餐厅其他等商户）
    • 特色小食档口（300-400㎡，集合店模式）
    • 共享配套（50-100㎡，卫生间、等位区、洗手台、自助充电宝/雨伞）
  • 动线规划
    • 地下入口→共享空间→主力/次主力店→小食档口
    • 各业态独立与共享动线分离
• 竞争业态调研
  • 周边500m内同类型地下餐饮
  • 竞品的优劣势、引流活动

项目合规性预核查

• 地下空间使用性质（必须为商业+餐饮类）
• 市政配套预评估
  • 燃气管道接入条件/无
  • 电力供应容量
  • 排水设施（含隔油池、化粪池）
  • 新风/排烟排放条件
• 产权文件获取/核实
  • 不动产权证复印件
  • 建设工程规划许可证
  • 竣工验收备案表

证照办理（同步筹备/装修/招商，分阶段）

前置类证照

• 名称预先核准（线上/线下市场监管局）
  • 多备选3-5个字号
• 租赁合同备案（房产交易中心/街道办）
  • 与产权方/二房东（需验证转租权）签订正式合同
• 环保审批预审意见（生态环境局，装修/招商同步准备）
  • 隔油池、油烟净化器、降噪设备方案
• 消防设计审核（必办，地下工程大于300㎡，住建部门）
  • 必须由有资质的设计院出具施工图

装修施工类证照

• 施工许可证（大于300㎡或投资大于30万，住建部门）
  • 提交消防设计审核意见书、施工合同、监理合同
• 动火作业许可证（物业/街道安监/应急管理局，施工阶段按需）

开业前必备证照

• 工商营业执照（线上/线下市场监管局，招商完成80%以上单店同步办理或项目办大证分割）
  • 若分小证，需提交面积分割图
• 食品经营许可证（单店，市/区市场监管局）
  • 后厨布局图、健康证、食品原料采购协议
• 消防安全检查合格证（开业前10-15天，住建部门验收后转消防救援机构）
• 公共场所卫生许可证（若有集中空调、公共卫生间）
• 税务登记证（领取营业执照后30天内）

工程装修施工（毛坯→精装→设备调试）

装修施工筹备

• 设计阶段
  • 初步设计（定位后10天，含业态布局、水电图、消防图初稿）
  • 施工图深化（消防设计审核前完成，含人防、燃气、新风/排烟、排水）
• 招标/定标
  • 装修总包（含消防、人防专项资质）
  • 监理单位
  • 材料供应商（优先环保、防潮、防火A级材料）
• 进场准备
  • 与物业签订装修管理协议、缴纳押金
  • 办理施工人员出入证
  • 现场移交（毛坯房验收、水电燃气接驳点确认）

施工阶段（分专业交叉作业，约60天）

• 拆改工程（10天）
  • 非承重墙拆改（需符合人防、消防要求）
  • 地面找平/拆除原有设施
• 隐蔽工程（20-25天，核心重点）
  • 水电改造
    • 动力电（后厨设备）
    • 照明电（公共区域+单店）
    • 弱电（监控、网络、音响）
  • 防水防潮工程（地下2层及以上必须做2层防水+保护层）
    • 地面、墙面、顶面（若有上层漏水风险）
  • 新风/排烟管道安装
    • 满足环保降噪要求
  • 无燃气管道预埋
• 硬装工程（25-30天）
  • 公共区域装修
    • 地面防滑地砖
    • 墙面防潮涂料/装饰板
    • 顶面防潮龙骨+矿棉板/铝扣板
  • 单店基础装修
    • 按商户需求分割空间
    • 预留水电燃气接驳口
• 安装调试工程（15-20天）
  • 公共设备安装
    • 空调新风系统
    • 消防喷淋/烟感/报警系统
    • 监控系统
  • 商户设备进场安装
    • 同步调试水电燃气
  • 消防预验收（自检+监理验收+住建部门初验）

收尾验收工程（10天）

• 整体竣工验收（物业+产权方+监理+总包）
• 环保竣工验收（提交第三方检测报告）

招商工作（同步前期筹备→开业前30天收尾）

招商筹备

• 制定招商政策
  • 租金政策（纯租金、流水扣点、保底+扣点）
  • 租期（3-5年，主力店可谈更长）
  • 免租期（装修免租期0个月
  • 物业费/公摊水电费标准
• 制作招商物料
  • 项目手册（含定位、面积分配、动线、证照进度、市政配套）
  • 效果图（公共区域+主力店/次主力店样板间）
• 组建招商团队
• 确定招商渠道
  • 线上（抖音、小红书、58同城、招商网、专业餐饮招商平台）
  • 线下（周边写字楼/居民区推广、餐饮协会合作、竞品挖潜）

招商执行

• 主力店招商（前期筹备阶段启动，优先完成）
  • 筛选目标品牌
  • 意向洽谈
  • 实地考察
  • 签订正式合同
• 次主力店招商（主力店签约后启动）
• 特色小食档口招商（次主力店完成50%后启动）

商户进场筹备

• 签订装修管理协议
• 提供商铺基础数据
• 协助商户办理单店证照

开业前冲刺（开业前30天-1天）

商户收尾

• 商户装修/设备调试完成
• 商户人员培训（食品安全、消防安全、服务礼仪）
• 商户备货完成

项目整体收尾

• 公共区域卫生清洁
• 指示牌/导览牌安装
• 开业物料准备（花篮、横幅、宣传单页、优惠券）

营销预热

• 线上预热（抖音/小红书探店、本地公众号推广、直播预告）
• 线下预热（周边写字楼/居民区派发优惠券）

试营业及正式开业

试营业（7-15天）

• 邀请内部员工/周边客群/媒体探店
• 收集反馈意见并调整
• 优化人员配置/服务流程

正式开业

• 举办开业活动（打折、满减、抽奖、表演）
• 全渠道宣传推广